Results 1 to 4 of 4

Thread: Luật Pháp Hoa Kỳ

  1. #1
    Member
    Join Date
    24-05-2016
    Posts
    6,558

    Luật Pháp Hoa Kỳ

    Luật Pháp Hoa Kỳ
    Bị kết án DUI hai lần sẽ bị từ chối hồ sơ quốc tịch



    Khi xin nhập quốc tịch, nếu đương đơn bị kết án DUI hai lần trong ṿng năm năm hoặc ba năm th́ hồ sơ quốc tịch có thể bị từ chối. (H́nh minh họa: nochp.org)
    Luật Di Trú Hoa Kỳ là loại luật rất phức tạp, do đó, theo yêu cầu của đa số bạn đọc cần am tường và thấu hiểu về luật này, ṭa soạn nhật báo Người Việt mời Luật Sư Darren Nguyễn Ngọc Chương của Tổ Hợp Luật Sư Nguyễn & Lưu, www.NguyenLuu.com, phụ trách mục “T́m Hiểu Luật Di Trú,” đăng hằng tuần trên Người Việt. Luật Sư Darren Nguyễn Ngọc Chương là người Việt Nam đầu tiên và duy nhất tại Orange County, California, được Luật Sư Đoàn Tiểu Bang California công nhận chuyên môn về ngành Luật Di Trú Hoa Kỳ. Hiện nay California có trên 190,000 luật sư nhưng chỉ có 238 luật sư có bằng chuyên môn về Luật Di Trú, trong số đó có Luật Sư Darren Nguyễn Ngọc Chương. Luật Sư Darren Nguyễn Ngọc Chương từng làm việc cho Sở Di Trú Hoa Kỳ (INS). Luật Sư Darren Nguyễn Ngọc Chương có nhiều kinh nghiệm trong việc thiết lập hồ sơ và bổ túc các tài liệu cần thiết để được Sở Di Trú chấp thuận.

    Vào ngày 25 Tháng Mười, 2019, bộ trưởng Bộ Tư Pháp đă ra hai quyết định về vấn đề trục xuất. Tuy rằng hai quyết định đó phát xuất từ hai hồ sơ trục xuất, nhưng những hồ sơ cùng vấn đề đều bị ảnh hưởng theo.

    Quyết định thứ nhất là Matter of Castillo-Perez. Bộ trưởng Bộ Tư Pháp quyết định rằng khi bị kết án Driving Under Influence (DUI) (tạm dịch là lái xe khi bị ảnh hưởng) hai lần hoặc nhiều hơn trong thời gian theo luật định sẽ ảnh hưởng đến quyết định tính cách đạo đức tốt của đương đơn.

    Trong vụ án này, đương sự xin ṭa miễn trục xuất theo điều luật Cancellation of Removal cho những người chưa có thẻ xanh. Theo điều luật đó, đương sự phải chứng minh rằng đương sự ở Hoa Kỳ bất hợp pháp trên 10 năm và trong 10 năm đó đương sự là người có tính cách đạo đức tốt và nếu đương sự bị trục xuất th́ thân nhân của đương sự ở Hoa Kỳ sẽ bị “exceptional and extremely unusual hardship,” tạm dịch là khốn khổ cùng cực.

    Ṭa Di Trú chấp nhận miễn trục xuất và cấp thẻ xanh dù rằng đương sự bị hai án DUI trong ṿng 10 năm. Sở Di Trú ICE kháng cáo và Ṭa Kháng Cáo Di Trú bác bỏ quyết định của Ṭa Di Trú. Sau đó bộ trưởng Bộ Tư Pháp ra lệnh cho Ṭa Kháng Cáo Di Trú chuyển hồ sơ qua cho bộ trưởng Bộ Tư Pháp xét lại và sau đó xác nhận quyết định của Ṭa Kháng Cáo Di Trú.

    Nếu áp dụng vào hồ sơ xin nhập quốc tịch, th́ khi đương đơn bị kết án DUI hai lần trong ṿng năm năm hoặc ba năm (nếu là hồ sơ xin nhập quốc tịch theo diện vợ/chồng là công dân Hoa Kỳ) th́ hồ sơ quốc tịch có thể bị từ chối v́ đương đơn không chứng minh được là người có tính cách đạo đức tốt, ngoại trừ đương đơn có bằng chứng chứng minh rằng đương đơn vẫn là người có tính cách đạo đức tốt dù rằng đương đơn đă có hai án DUI.

    Trước khi có quyết định này th́ thường án DUI không có ảnh hưởng khi quyết định một người có tính cách đạo đức tốt hay không v́ án DUI không phải là “Crimes Involving Moral Turpitude” (CIMT). Thường CIMT là những án có dính líu tới gian lận, lừa gạt, hoặc hành vi đồi bại, xấu xa, đồi trụy gây sốc cho một người hợp lư như giết người, ăn cắp, ăn cướp, hăm hiếp, gian lận…

    Quyết định thứ nh́ là Matter of Thomas and Thompson. Bộ trưởng Bộ Tư Pháp định nghĩa “term of imprisonment or a sentence” (tạm dịch là thời gian hạn tù giam hay một bản án) có nghĩa là bản án h́nh sự ban đầu mà không liên quan đến những thay đổi sau khi kết án.

    Án lệnh thay đổi bản án ban đầu chỉ có hiệu nghiệm cho vấn đề di trú nếu lư do thay đổi án lệnh là v́ khiếm khuyết về thủ tục hoặc nội dung trong tố tụng h́nh sự. Quyết định này phát xuất từ hai vụ án của ông Thomas và ông Thompson. Trong vụ quyết định này ông Thomas và ông Thompson đều bị án bạo hành gia đ́nh với thời gian tù là 12 tháng.

    1-Ông Thomas trong khi chờ đợi Ṭa Kháng Cáo Di Trú xét xử th́ ông làm đơn lên ṭa h́nh sự để thay đổi thời gian tù từ 12 tháng thành 11 tháng 28 ngày. Hồ sơ được trả ngược lại Ṭa Di Trú để xét xử nhưng Ṭa Di Trú từ chối không chấp nhận bản án h́nh luật mới và Ṭa Kháng Cáo Di Trú chấp nhận quyết định của Ṭa Di Trú.

    2-Ông Thompson trong thời gian hồ sơ chờ đợi Ṭa Di Trú xét xử th́ ông làm đơn lên ṭa h́nh sự để thay đổi thời gian tù từ 12 tháng thành 11 tháng 27 ngày. Ṭa Di Trú từ chối không chấp nhận bản án h́nh sự mới và hồ sơ được kháng cáo lên Ṭa Kháng Cáo Di Trú và Ṭa Kháng Cáo Di Trú bác bỏ quyết định của Ṭa Di Trú và miễn trục xuất cho ông Thomspon.

    Bộ trưởng Bộ Tư Pháp ra lệnh cho Ṭa Kháng Cáo Di Trú chuyển hai hồ sơ qua để xét lại. Bộ trưởng Bộ Tư Pháp quyết định rằng án lệnh của ṭa h́nh sự thay đổi bản án ban đầu chỉ có hiệu nghiệm cho vấn đề di trú nếu lư do thay đổi án lệnh là v́ khiếm khuyết về thủ tục hoặc nội dung trong tố tụng h́nh sự chứng không phải v́ lư do khó khăn di trú. Bản án h́nh sự của hai ông không nói rơ lư do tại sao bản ánh h́nh sự được thay đổi cho nên không được chấp nhận cho hồ sơ di trú.

    Lư do mà hai ông làm đơn xin ṭa h́nh sự giảm bớt thời gian tù dưới 12 tháng là v́ những án nào được coi là “Crimes of Violence” (tạm dịch là tội phạm bạo lực) và án tù một năm trở lên là bị ghép vào tội “Aggravated Felony” của luật di trú. Khi đương sự bị ghép vào tội “Aggravated Felony” th́ rất khó được miễn trục xuất. Trong trường hợp của hai ông th́ muốn ṭa h́nh sự giảm thời gian tù dưới một năm để có hy vọng được Ṭa Di Trú miễn trục xuất.

    Nếu áp dụng vào hồ sơ xin nhập quốc tịch, khi đương sự có tiền án và án đó sẽ cảnh trở đương sự xin nhập quốc tịch th́ đương sự có thể làm đơn lên ṭa h́nh sự để thay đổi bản án. Điển h́nh là án bạo hành gia đ́nh theo điều luật PC 273.5 được coi là tội có tính cách đạo đức không tốt th́ hồ sơ quốc tịch sẽ bị từ chối và có thể bị trục xuất. Nhưng nếu án dưới điều luật PC 273.5 được thay đổi bằng án dưới điều luật PC 243(e)(1) th́ hồ sơ quốc tịch có thể được chấp thuận. Tuy nhiên, để được áp dụng cho hồ sơ di trú, lư do xin ṭa án h́nh sự thay đổi bản án phải là v́ khiếm khuyết về thủ tục hoặc nội dung trong tố tụng h́nh sự.

    Bản tin chiếu khán

    Theo yêu cầu của quư bạn đọc, sau đây là bản thông tin chiếu khán cho Tháng Giêng, 2020.

    Ưu tiên 1 – priority date là ngày 15 Tháng Bảy, 2013, tức là ưu tiên được dành cho những người con trên 21 tuổi chưa có gia đ́nh của công dân Hoa Kỳ.

    Ưu tiên 2A – priority date là hiện hành, tức là ưu tiên được dành cho vợ, chồng, hoặc con độc thân dưới 21 tuổi của thường trú nhân.

    Ưu tiên 2B – priority date là ngày 8 Tháng Tám, 2014, tức là ưu tiên được dành cho con độc thân trên 21 tuổi của thường trú nhân.

    Ưu tiên 3 – priority date là ngày 15 Tháng Mười Một, 2007, tức là ưu tiên được dành cho con đă có gia đ́nh của công dân Hoa Kỳ.

    Ưu tiên 4 – priority date là ngày 1 Tháng Hai, 2007, tức là ưu tiên được dành cho anh, chị hoặc em của công dân Hoa Kỳ.

    Quư vị có thể tự theo dơi bản thông tin chiếu khán cho hằng tháng tại website của Tổ Hợp Luật Sư Nguyen & Luu, LLP tại: http://www.nguyenluu.com/vn/vnbullet...nthannhan.html

    Mọi thắc mắc xin liên lạc: Luật Sư Darren Nguyễn Ngọc Chương hoặc Luật Sư Lưu Trọng Cẩm Thương của Tổ Hợp Luật Sư Nguyễn & Lưu, LLP địa chỉ số 1120 Roosevelt, Irvine, CA 92620. Website www.nguyenluu.com/vietnamese.html. Điện thoại (949) 878-9888.

  2. #2
    Member
    Join Date
    24-05-2016
    Posts
    6,558

    Luật Pháp Hoa Kỳ

    Một người Việt ở Mỹ bị kết tội lừa đảo trên mạng hàng triệu đô la
    RFA
    2020-02-24il


    H́nh minh họa. H́nh chụp ứng dụng PayPal và Android Pay trên điện thoại

    Một người Việt tại Mỹ có tên Tuong Quoc Ho, 32 tuổi, vừa bị kết tội ăn trộm thông tin cá nhân trên mạng, lập các tài khoản giả mạo trên PayPal nhận tiền lên đến hơn 2 triệu đô la.

    Thông cáo báo chí từ Văn pḥng Công tố viên vùng Nam Indiana, Bộ Tư Pháp Mỹ cho biết thông tin này hôm 21/2/2020.

    Theo thông cáo áo chí, Tuong Quoc Ho ở Carmel, tiểu bang Indiana và một số người khác ở nước ngoài đă ăn cắp thông tin cá nhân của hàng trăm người ở Mỹ và các nơi khác trên thế giới qua mạng, và sử dụng các thông tin này để mở các tài khoản PayPal và eBay. Ho sau đó đă kết nối các tài khoản PayPal này với tài khoản cá nhân để nhận và chuyển tiền. Có khoảng hơn 500 tài khoản PayPal được mở có kết nối với các tài khoản ngân hàng của Ho.

    Ho cũng bị buộc tội đă sử dụng các tài khoản eBay để quảng bá và bán nhiều mặt hàng được mua bằng các thẻ tín dụng sử dụng thông tin cá nhân bị đánh cắp từ hàng ngàn người. Tổng số tiền thu được từ việc bán hàng qua eBay của Ho được xác định là lên đến hơn 2 triệu đô la và được chuyển qua các tài khoản PayPal.

    Ho đă gửi các khoản tiền này cho gia đ́nh và bạn bè ở Việt Nam, đồng thời mua nhà cho ḿnh ở Carmel.

    Cơ quan Điều tra Liên bang FBI phối hợp với cảnh sát Carmel điều tra vụ án từ tháng 10 năm 2018.

    Theo các công tố viên nhận thụ lư vụ án, Tuong Quoc Ho phải đối mặt với án tù lên đến 20 năm và 3 năm giám sát cùng mức phạt cao nhất là 250.000 đô la

  3. #3
    Member
    Join Date
    24-05-2016
    Posts
    6,558

    Luật Pháp Hoa Kỳ

    Cha mẹ bảo lănh con bị tiền án


    Người dân xếp hàng chờ xin cấp visa tại Tổng Lănh Sự Quán Mỹ ở Sài G̣n. (H́nh minh họa: Thanh Niên)
    Luật Di Trú Hoa Kỳ là loại luật rất phức tạp, do đó, theo yêu cầu của đa số bạn đọc cần am tường và thấu hiểu về luật này, ṭa soạn nhật báo Người Việt mời Luật Sư Darren Nguyễn Ngọc Chương của Tổ Hợp Luật Sư Nguyễn & Lưu, www.NguyenLuu.com, phụ trách mục “T́m Hiểu Luật Di Trú,” đăng hằng tuần trên Người Việt. Luật Sư Darren Nguyễn Ngọc Chương là người Việt Nam đầu tiên và duy nhất tại Orange County, California, được Luật Sư Đoàn Tiểu Bang California công nhận chuyên môn về ngành Luật Di Trú Hoa Kỳ. Hiện nay California có trên 190,000 luật sư nhưng chỉ có 238 luật sư có bằng chuyên môn về Luật Di Trú, trong số đó có Luật Sư Darren Nguyễn Ngọc Chương. Luật Sư Darren Nguyễn Ngọc Chương từng làm việc cho Sở Di Trú Hoa Kỳ (INS). Luật Sư Darren Nguyễn Ngọc Chương có nhiều kinh nghiệm trong việc thiết lập hồ sơ và bổ túc các tài liệu cần thiết để được Sở Di Trú chấp thuận.

    *Hỏi: Tôi bảo lănh cho con tôi và con tôi có tiền án. Hồ sơ c̣n hai năm nữa là được đáo hạn. V́ không muốn bị chậm trễ, con tôi có thể làm đơn xin miễn cấm nhập cảnh trước khi phỏng vấn không?

    -Đáp: Trong trường hợp đương đơn xin thị thực di dân Hoa Kỳ, Ṭa Tổng Lănh Sự Hoa Kỳ là cơ quan quyết định đương đơn bị cấm nhập cảnh hay không. Khi bị Ṭa Tổng Lănh Sự Hoa Kỳ quyết định đương đơn bị cấm nhập cảnh v́ có tiền án th́ đương đơn phải nộp đơn I-601 cho Sở Di Trú USCIS để xin miễn cấm nhập cảnh.


    Khi đơn I-601 được Sở Di Trú USCIS chấp thuận th́ Ṭa Tổng Lănh Sự Hoa Kỳ mới cấp thị thực di dân cho đương đơn. V́ phải bị quyết định cấm nhập cảnh th́ mới được nộp đơn I-601 để xin miễn cho nên đương đơn không thể nộp đơn xin miễn cấm nhập trước khi được Ṭa Tổng Lănh Sự phỏng vấn.

    Ṭa Tổng Lănh Sự Hoa Kỳ và Sở Di Trú USCIS có thủ tục như vậy v́ có rất nhiều điều luật cấm nhập cảnh và tùy theo điều luật cấm nhập cảnh th́ đương đơn phải dùng điều luật nào, mẫu đơn nào, và điều kiện nào để xin miễn.

    *Hỏi: Chồng tôi từng ra hầu Ṭa Di Trú và bị ṭa ra án lệnh trục xuất vào năm 2002. Chồng tôi bị giam giữ sau khi bị ṭa ra án lệnh trục xuất và được thả ra sau 90 ngày v́ chính quyền Việt Nam không nhận trả về. Sau khi được thả ra, chồng tôi có đi tŕnh diện vài lần và sau đó không đi tŕnh diện nữa. Chồng tôi vừa bị ICE bắt giam v́ không đi tŕnh diện. Có cách nào để xin ICE thả chồng tôi ra không?

    -Đáp: Sau khi đương sự bị lệnh trục xuất cuối cùng (final order), th́ Sở Di Trú ICE có 90 ngày để trả đương sự về quốc gia của họ. “Final order” nghĩa là quyết định cuối cùng về vấn đề trục xuất. Lệnh trục xuất được coi là “final” khi cả hai bên không c̣n kháng cáo nữa.

    Điển h́nh là hồ sơ đă đưa ra Ṭa Di Trú và sau hai năm xét xử, Ṭa Di Trú quyết định trục xuất đương sự. Sau khi quyết định của Ṭa Di Trú ban ra, hai bên, Sở Di Trú ICE và đương sự, có 30 ngày để làm đơn kháng cáo.

    Nếu trong ṿng 30 ngày, không bên nào làm đơn kháng cáo th́ lệnh trục xuất đó sẽ trở thành “final,” ngoại trừ một trong hai bên làm đơn yêu cầu Ṭa Di Trú mở lại hồ sơ trục xuất.

    Nếu trong ṿng 30 ngày, một trong hai bên làm đơn kháng cáo lên Board of Immigration Appeals (tức là Ṭa Kháng Cáo Di Trú), th́ lệnh trục xuất đó chưa được “final.”

    Sau khi làm đơn kháng cáo lên Ṭa Kháng Cáo Di Trú và ṭa quyết định rằng đương sự bị trục xuất, th́ đương sự có 30 ngày để kháng cáo lên Ṭa Án Liên Bang. Nếu không kháng cáo lên Ṭa Án Liên Bang th́ lệnh trục xuất đó sẽ trở thành “final” và nếu có kháng cáo th́ lệnh trục xuất đó chưa được “final.”

    Ṭa án kháng cáo kế tiếp là Tối Cao Pháp Viện và ṭa án này là ṭa án cuối cùng để có thể kháng cáo. Trong trường hợp đương sự bị Sở Di Trú tịch thu thẻ xanh không có nghĩa là đương sự bị trục xuất. Chỉ có Ṭa Án Di Trú mới có quyền ra lệnh trục xuất. Không có cơ quan chính phủ nào có quyền ra lệnh trục xuất cả.

    Nếu sau 90 ngày mà không trả đương sự về quốc gia của họ được th́ Sở Di Trú ICE phải thả đương sự ra với điều kiện đương sự phải tŕnh diện theo quy định của Sở Di Trú ICE và đó được gọi là “Order of Supervision.”

    Chín mươi ngày đó đă được Tối Cao Pháp Viện sửa lại là 6 tháng.

    Thủ tục hiện nay là khi đương sự bị Sở Di Trú ICE giam giữ, Sở Di Trú ICE có 90 ngày để trục xuất đương sự về Việt Nam. Nếu Sở Di Trú ICE không trục xuất đương sự trong ṿng 90 ngày, Sở Di Trú ICE phải quyết định đương sự có cơ hội được Việt Nam nhận hay không. Nếu không có cơ hội th́ Sở Di Trú ICE sẽ thả ra theo điều luật “Order of Supervision” và nếu có cơ hội th́ Sở Di Trú ICE có quyền giam đương sự thêm 90 ngày nữa.

    Tối đa thời giam Sở Di Trú ICE được quyền giam giữ đương sự là 6 tháng. Nếu sau 6 tháng Sở Di Trú ICE không trục xuất đương sự về Việt Nam được mà không chịu thả đương sự ra th́ đương sự có quyền làm đơn kiện Sở Di Trú ICE.

    T́nh trạng của chồng cô sẽ bị lọt vào trường hợp 90 ngày hoặc 6 tháng vừa tŕnh bày trên.

    Bản tin chiếu khán

    Theo yêu cầu của quư bạn đọc, sau đây là bản thông tin chiếu khán cho Tháng Giêng, 2020.

    Ưu tiên 1 – priority date là ngày 15 Tháng Bảy, 2013, tức là ưu tiên được dành cho những người con trên 21 tuổi chưa có gia đ́nh của công dân Hoa Kỳ.

    Ưu tiên 2A – priority date là hiện hành, tức là ưu tiên được dành cho vợ, chồng, hoặc con độc thân dưới 21 tuổi của thường trú nhân.

    Ưu tiên 2B – priority date là ngày 8 Tháng Tám, 2014, tức là ưu tiên được dành cho con độc thân trên 21 tuổi của thường trú nhân.

    Ưu tiên 3 – priority date là ngày 15 Tháng Mười Một, 2007, tức là ưu tiên được dành cho con đă có gia đ́nh của công dân Hoa Kỳ.

    Ưu tiên 4 – priority date là ngày 1 Tháng Hai, 2007, tức là ưu tiên được dành cho anh, chị hoặc em của công dân Hoa Kỳ.

    Quư vị có thể tự theo dơi bản thông tin chiếu khán cho hằng tháng tại website của Tổ Hợp Luật Sư Nguyen & Luu, LLP tại: http://www.nguyenluu.com/vn/vnbullet...nthannhan.html

    Mọi thắc mắc xin liên lạc: Luật Sư Darren Nguyễn Ngọc Chương hoặc Luật Sư Lưu Trọng Cẩm Thương của Tổ Hợp Luật Sư Nguyễn & Lưu, LLP địa chỉ số 1120 Roosevelt, Irvine, CA 92620. Website www.nguyenluu.com/vietnamese.html. Điện thoại (949) 878-9888.

  4. #4
    Member
    Join Date
    24-05-2016
    Posts
    6,558

    Luật Pháp Hoa Kỳ

    T́m hiểu thêm về tịch biên nhà đất v́ thiếu nợ
    Mar 16, 2020

    Luật Sư LyLy Nguyễn

    Luật sư tại California và Washington. Luật Sư LyLy Nguyễn chuyên về Luật Khánh Tận Chương 7, 13 cho cá nhân và cơ sở thương mại, xóa hết các loại nợ, tranh tụng trước Ṭa Khánh Tận và khai phá sản hủy bỏ nợ thuế. Về Hoạch Định Tài Sản, Luật Sư LyLy chuyên thảo di chúc và tín mục (trust), ủy quyền điều hành tất cả tài sản, dặn ḍ săn sóc y tế khi bất lực và hoạch định kế nghiệp. Về Luật Thuế, Luật Sư LyLy đại diện cho thân chủ trường hợp bị kiểm thuế, xin ngưng tịch thâu tài sản v́ thiếu thuế, đại diện biện hộ trước Ṭa Án Thuế và điều đ́nh xin giảm nợ thuế. Về Luật Thương Mại, Luật Sư LyLy giúp thành lập công ty và tổ hợp hùn hạp. Ngoài ra Luật Sư LyLy c̣n rất giàu kinh nghiệm về thuế lợi tức cá nhân, thuế trả nhân công, thuế mua bán và thuế tài sản ở hai cấp liên bang và tiểu bang. Nếu cần tham khảo riêng xin liên lạc với Luật Sư LyLy Nguyễn tại văn pḥng ở 10221 Slater Avenue, Suite 216, Fountain Valley, California 92708, điện thoại: (714) 531-7080, website: www.lylylaw.com.

    Trong bài trước chúng tôi tŕnh bày những thủ tục pháp lư tiêu biểu trong một vụ kiện xin tịch biên nhà đất đem bán đấu giá lấy tiền trả cho chủ nợ v́ lư do chủ nhà không trả tiền như đă giao kết. Chủ nợ đề cập ở đây là cơ sở xuất tiền cho người nợ vay mua nhà, có thể là tư nhân, công ty tài trợ, ngân hàng hay cơ quan công quyền đứng ra bảo đảm để ngân hàng cho vay như HUD và VA.

    Vào thời gian bán đấu giá ngôi nhà tịch biên, nguyên đơn – tức là chủ nợ – nếu nhất định muốn đ̣i cho bằng được đủ nợ trong trường hợp số tiền bán ít hơn th́ phải nộp đơn xin ṭa “xử bù thiếu hụt” (deficiency judgment) như đă đề cập kỳ trước. Nếu được ṭa án chấp thuận th́ cuộc đấu giá bán ngôi nhà tịch biên không chấm dứt trong ngày đó mà c̣n phải mở ngỏ thêm 30 ngày kể từ ngày kết thúc cuộc đấu giá đầu tiên. Sau đó cả nguyên đơn lẫn người trả giá cao nhất đều không được tham dự lần đấu giá kế tiếp. V́ vậy nếu nguyên đơn muốn xin ṭa “xử bù thiếu hụt” th́ phải cho giá đấu khá nhất trong lần đầu và cũng là lần đấu duy nhất v́ nguyên đơn sẽ không được phép đấu giá lần nữa. Sau hạn định 30 ngày chấm dứt, vị thẩm phán “Master” cho mở lại cuộc đấu giá lần thứ nh́ cho các đấu giá viên khác có quyền trả giá thêm từ $1 trở lên so với giá cao nhất đạt được trong buổi đầu.

    Vị thẩm phán “Master” công bố kết quả ngay khi đấu giá xong lần thứ nh́. Trường hợp nguyên đơn có xin ṭa “xử bù thiếu hụt” mà số tiền bán đấu giá ít hơn số tiền nợ th́ vị thẩm phán “Master” sẽ ra một phán quyết có tên là “Order of Deficiency Judgment” tạm dịch là “lệnh xử bù thiếu hụt.” Đồng thời vị “Master” cũng cấp văn tự trao quyền sở hữu ngôi nhà mới bán cho người trả giá cao nhất.

    Nếu nguyên đơn xin ṭa cho “xử bù thiếu hụt” và được chấp thuận, trong hạn định 30 ngày kể từ vụ đấu giá hoàn tất tất cả các bị cáo chính và phụ có dính dáng đến số tiền c̣n thiếu trong món nợ nhà có quyền nộp “đơn xin ṭa cho ước lượng lại trị giá ngôi nhà” (petition for an appraisal of the property). Trong đơn xin người nợ phải đề cử một lượng giá viên (appraiser) do ḿnh lựa chọn. Chủ nợ lúc đó cũng có 10 ngày để cử một lượng giá viên khác phía bên ḿnh và sau cùng ṭa án cũng chỉ định lượng giá viên thứ ba.

    Cả ba lượng giá viên này đều phải là chuyên gia lượng giá bất động sản có môn bài của tiểu bang công nhận và không hề dính dáng liên hệ ǵ với nhau. Trong ṿng 30 ngày sau khi ṭa chỉ định người thứ ba, hai lượng giá viên của nguyên đơn và bị cáo phải phúc tŕnh kết quả lượng định giá trị ngôi nhà. Tiêu chuẩn lượng giá phải là “trị giá vừa phải” (fair value) trên thị trường bất động sản địa phương vào thời điểm ngôi nhà được đấu giá.

    Trong số các lượng giá viên được chỉ định, nếu bất cứ người nào đưa ra giá ngôi nhà có giá trị cao hơn giá bán trong buổi đấu giá th́ ṭa sẽ cho giảm hoặc triệt bỏ đơn xin “xử bù thiếu hụt.” Tuy nhiên cho dù lượng giá viên có xác định rằng ngôi nhà có giá cao hơn giá bán trong cuộc đấu giá nhưng kết luận của người này không thể giúp cho bị cáo lấy được số tiền sai biệt. Nói cho rơ hơn kết quả lượng giá chỉ có tác dụng giúp cho bị cáo loại bỏ khỏi phải mang nợ “bù thiếu hụt” nhưng không giúp bị cáo thâu lại ít tiền nào cả.

    Bất cứ hai bên nguyên đơn và bị cáo đều có quyền phản kháng lại ư kiến của các lượng giá viên. Nói chung việc kháng tố này được đưa lên cho vị thẩm phán “Master” phân xử. Bất cứ bên nào cũng có quyền khai giá trị ngôi nhà theo lượng định của phía ḿnh mà không hẳn chỉ căn cứ vào kết luận của ba lượng giá viên chính thức. Vị thẩm phán “Master” sẽ có hai đường lựa chọn, hoặc phê chuẩn đề nghị của lượng giá viên hay phủ nhận kết quả và chấp thuận cho nguyên đơn được đ̣i nợ “bù thiếu hụt” đă tuyên phán trước đó. Theo kinh nghiệm ṭa án, các thẩm phán “Master” thường phê chuẩn ngả theo đề nghị của lượng giá viên. Tuy rằng thẩm phán “Master” có quyền hạn ra lệnh cho mở một cuộc lượng giá khác khi đôi bên vẫn tranh chấp không đạt đến thỏa thuận, nhưng trường hợp cho lượng giá lại rất hiếm xảy ra.

    Mọi cuộc kháng tố quyết định của thẩm phán “Master” sẽ được đưa lên Tối Cao Pháp Viện của tiểu bang xét lại nếu lệnh xử bù “Order of Deficiency Judgment” có nói rơ như vậy. Ngược lại nếu không có chỉ thị rơ ràng th́ vụ kháng tố sẽ được đưa ra ṭa án liên bang vùng (U.S. Circuit Court) và dĩ nhiên sau đó có thể được đưa lên Tối Cao Pháp Viện Hoa Kỳ (U.S. Supreme Court) nếu bị cáo không đồng ư với phán quyết của ṭa án liên bang vùng.

    Tuy nhiên có ngoại lệ đối với các vụ tịch biên bất động sản do cơ quan chính quyền như HUD và VA đứng ra đảm bảo với ngân hàng cho người nợ vay th́ sẽ không được xin tái lượng giá. Mỗi khi đấu giá bất động sản do cơ quan công khởi tố th́ kết quả sẽ trở thành chung cuộc và sau đó người nợ không có quyền kêu ca ǵ hết. Về ngoại lệ này Tối Cao Pháp Viện Hoa Kỳ đă từng tuyên phán rằng các đơn xin tái lượng giá sau vụ tịch biên nhà đất kể như đi ngược lại quyền lợi công cộng th́ đều mất hiệu lực. Tiếp theo phán quyết này quốc hội cũng ban hành đạo luật khước từ việc cho phép xin lượng giá ngoại trừ các vụ tịch biên nhà đất liên hệ tới chốn cư ngụ hoặc tới giao dịch tín dụng của người tiêu thụ.

    Để việc đặc miễn có hiệu lực, người nợ (kể cả người cùng kư nợ hay người bảo đảm nợ) phải được chủ nợ thông báo bằng giấy trắng mực đen trước khi kư giấy rằng “giao kèo vay tiền mua nhà có kèm điều kiện không được đ̣i lượng giá” nếu sau này có xẩy ra việc tịch biên nhà đất đem bán đấu giá. Hơn thế nữa người nợ cùng các người bảo đảm liên hệ đều cùng phải kư một văn bản xác nhận giao dịch có kèm theo từ ngữ “khước từ (waiver) quyền xin lượng giá”. Điều kiện khước từ quyền xin lượng giá có thể viết trong bất cứ văn kiện nào dính dáng đến giao dịch vay tiền nhưng bắt buộc phải ở trang nào có chữ kư của người khước từ. Ngoài ra một vài phần của ngôn ngữ “khước từ” phải được gạch dưới hoặc viết bằng kiểu chữ in.

    Cũng cần nhấn mạnh rằng việc nộp đơn xin lượng giá (appraisal petition) của bị cáo không có ảnh hưởng ǵ tới người mua và nhân vật này hoàn toàn có quyền đem bán hay chuyển nhượng lại ngôi nhà tịch biên liên hệ vừa mới mua xong. Đơn xin lượng giá của bị cáo chỉ có ảnh hưởng tới lệnh xử bù thiếu hụt “Order of Deficiency Judgment” mà thôi, do đó người mua nhà tịch biên có thể tiến hành việc sử dụng hay bán ngôi nhà đó đi mà hoàn toàn không phải bận tâm ǵ đến vấn đề thưa kiện tiền nong thiếu hụt giữa chủ nợ và người bị tịch thâu.

    Nếu người chủ cũ – tức là người nợ bị tịch biên – nại cớ ngôi nhà c̣n đang khiếu nại mà lần khân không chịu dọn ra sau khi đă bán đấu giá xong th́ ṭa có thể phát một trát ṭa gọi là “Writ of assistance” ra lệnh cho nhân viên công lực đến trục xuất mọi người cư ngụ cũ phải rời khỏi ngôi nhà đó ngay tức khắc.

    Vị thẩm phán “Master” được phép thu lệ phí 1% của giá bán đấu giá ngôi nhà nhưng không quá $2,500. Thêm vào đó c̣n phải trả thuế chuyển giao chủ quyền (transfer tax) đánh trên văn tự bằng khoán mới của ngôi nhà và số tiền thuế này khác biệt tùy từng tiểu bang.

    Thời gian cần có để hoàn tất một vụ tịch biên nhà đất đem bán đấu giá kể từ lúc chủ nợ nộp đơn “Lis Pendens” đến lúc đấu giá bán xong nhà – cho dù có giản dị nhất trong trường hợp người nợ không chịu trả lời trát ṭa hay không chịu ra hầu ṭa – cũng phải ít nhất 90 ngày. Nếu có thêm đơn xin “xử bù thiếu hụt” th́ phải cần thêm thời gian 30 ngày nữa. Ngược lại nếu người nợ trả lời ṭa đúng hạn và đi hầu ṭa th́ vụ tịch biên c̣n có thể kéo dài lâu hơn.

    Biện pháp pḥng ngừa tịch biên nhà đất – Qua phần t́m hiểu diễn tiến một vụ xiết nhà tiêu biểu vừa tŕnh bày chúng ta có thể rút tỉa bài học cho những vừa thấy triệu chứng sắp lâm vào t́nh trạng tài chánh khủng hoảng mà muốn giữ được nhà đất là cần chuẩn bị kịp thời t́m biện pháp cứu văn.

    Trước hết người chủ nhà nào c̣n nợ vay, bất ngờ gặp t́nh trạng tài chánh khó khăn do tai họa xẩy ra trong gia đ́nh, làm ăn thua lỗ, bị mất việc,… khiến phải chậm trể vài tháng tiền nhà. Gặp t́nh cảnh đó điều quan trọng là phải t́m cách giải quyết ngay càng sớm càng tốt đừng để chậm trễ quá 90 ngày bởi v́ chuyện tịch biên nhà có thể xảy ra trở tay không kịp. Kiện ra ṭa xin tịch biên là biện pháp mà chủ nợ thường dùng pháp luật để thâu lại số tiền đă bỏ ra cho vay và dĩ nhiên hậu quả là người nợ mất nhà và phải dọn đi. Ngoài ra c̣n chưa kể đến trường hợp bán đấu giá xong vẫn không đủ trả nên c̣n bị chủ nợ xin “xử bù thiếu hụt.”

    Dĩ nhiên bị tịch biên hoặc bị kiện “xử bù thiếu hụt” sẽ gây ảnh hưởng nặng nề làm hại hồ sơ tín dụng khiến người ấy sau này khó vay được tiền trong tương lai. Muốn tránh t́nh huống bất lợi ấy, ngay khi nhận được thư đ̣i nợ đầu tiên nên liên lạc liền với chủ nợ và giải thích t́nh trạng tài chánh của ḿnh hiện tại. Nên chuẩn bị cung cấp cho họ tin tức liên hệ về tài chánh, thí dụ như số lợi tức thâu về hàng tháng và những khoản chi dụng bắt buộc. Một điều tối quan trọng khác là phải ở tại nhà trong thời gian này. Không ai có thể giúp đỡ cho người rời bỏ nhà ḿnh ra đi.

    Ngoài ra người nợ c̣n có thể liên lạc với cố vấn gia cư (housing counseling agency) được cơ quan HUD của chính phủ chuẩn nhận. Những cố vấn này có nhiều hiểu biết về các dịch vụ và chương tŕnh tài trợ có thể giúp đỡ chỉ dẫn một số trường hợp. Ngoài ra các cố vấn này cũng c̣n có thể giúp ư kiến về vấn đề nợ nần và tín dụng. Thông thường các cơ sở này đều miễn phí. Riêng những ai vay tiền mua nhà do cơ quan tài trợ VA đứng bảo đảm cho vay th́ nên liên lạc với cơ quan VA gần nhất.

    Kỳ tới chúng tôi tŕnh bày vài phương cách thông thường có thể áp dụng được để tránh bị tịch biên nhà đất v́ thiếu nợ. Cũng như thường lệ người viết xin xác nhận nội dung của những loạt bài t́m hiểu luật pháp này chỉ có mục đích sử dụng với tính cách thông tin (information) giúp quí độc giả một vài kiến thức tổng quát về luật pháp Hoa Kỳ mà thôi và không thể coi như liên hệ của luật sư với thân chủ (attorney-client relationship). Do đó nếu có vấn đề liên quan đến luật, quí độc giả vẫn cần thảo luận với một luật sư chuyên môn về trường hợp của quí vị. (Luật Sư LyLy Nguyễn)

Thread Information

Users Browsing this Thread

There are currently 1 users browsing this thread. (0 members and 1 guests)

Bookmarks

Posting Permissions

  • You may not post new threads
  • You may not post replies
  • You may not post attachments
  • You may not edit your posts
  •